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  • 政策宽松预期加大
  • 编辑:摘自中国房地产信息网  发布日期:2016-01-29  人次:2383
  • 宽松的行业政策和充裕的流动性继续拉升主要城市房价。2015年11月70个大中城市新建商品住宅价格算术平均环比增速为0.20%,涨幅较上月提升13个百分点;其中一线、二线、三线城市环比分别为1.60%、0.27%和-0.01%。同比来看算术平均增速为-0.37%,降幅继续缩窄;其中一线城市带动作用明显,同比大涨19.45%,二线、三线城市同比分别为-0.18%和-2.81%。

     

    销售依然保持较好势头,2015年全年销售额有望创历史新高。2015年1-11月商品房销售面积109253万平方米,同比增长7.4%,增速比1-10月提高0.2个百分点;单月销售面积为全年最高,主要仍得益于一二线城市成交的快速提升。商品房销售额74522亿元,同比增长15.6%,增速较上期提高0.7个百分点。按照当前的销售进度,2015年全年商品房销售额有望创历史新高,同时这也使2016年成交面临高基数。

     

    随着成交稳步复苏,开发企业资金面继续改善。2015年1-11月,房地产开发企业到位资金112563亿元,同比增长2.2%,比1-10月提高0.9个百分点。这主要来自于购房者销售回款部分的贡献,定金及预收款同比增长6.4%,个人按揭贷款更是大幅增长21.3%。

     

    与销售稳步提升形成强烈反差的是投资的持续低迷。2015年1-11月,全国房地产开发投资87702亿元,同比名义增长1.3%,增速比1-10月回落0.7个百分点。单月投资增速为-5.1%,已连续4个月负增长。以往“销售启动—资金改善—投资企稳”的传导链条这一次似乎并不敏感,在前二者都已出现明显回暖的情况下,暖意并没有继续延伸到投资端,反映出开发企业对资金运用于拿地和扩大开工等建设活动的谨慎。2015年前11个月房屋新开工面积和房企土地购置面积同比分别为-14.7%和-33.1%,继续拖累投资下行。

     

    更深层次的原因在于库存压力仍然很大。截至2015年11月末,商品房待售面积69637万平方米,比10月末增加1004万平方米。且完成三四线城市的去库存任务并不容易,去库存周期或比预想更长。

     

    近期政府高层对“房地产去库存”的明确指示,为市场注入政策进一步宽松的预期。接下来可供选择的政策储备有:一是进一步下调非限购城市商贷首付比例至20%。2015年“9·30”政策将这一比例下调至25%,为后续加码留出了空间,且首付两成的历史在2003-2006年及2008-2010年间都曾出现过。

     

    二是降低二手房交易税费。2015年年涉及交易税费减免的仅为营业税,而契税和个税“唯一”的概念与当前支撑改善性需求尚不相一致,个税“满5年”的标准可与“满2年”相配套。

     

    三是提高部分城市公积金贷款额度。多数城市的家庭公积金最高贷款额度还在80万元以下,若地方公积金管理中心余额充足,可提高公积金贷款额度上限来刺激需求入市。近期公积金管理条例大修,接下来有望在缴存基数、人员范围、贷款用途等方面给予置业者更多便利。在供给端可加大重点城市土地供应,优化住房用地结构,减少囤地现象。

     

    近期关于房贷利息抵扣个税的传言,这项政策可能作为个税改革的先行者,但实现难度不小。购房退税尽管在多地实施过,但大多以限额补贴的形式,若按税前抵扣,则涉及用工单位、财税部门及房地产监管部门之间数据信息的互通与对接,而这项工作在房地产税改革推进过程中就屡屡受阻。

     

    此外,若按单一标准税前抵扣房贷利息,则购置越贵越多房产的高收入阶层所获节税越多,不符合个税“多得多缴”的原则,因此该政策也不可设计成一刀切方案。(编辑:夏丹)

     

    【摘自:http://www.realestate.cei.gov.cn/file/br.aspx?id=20160129103648】

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